Оформление аренды земельных участков

Уважаемые собственники!

Информация для собственников помещений в строении 2:

В ожидании регистрации первого Договора аренды со множественностью лиц в отношении участка, на котором расположено строение 2 (кадастровый номер ЗУ: 78:07:0315206:16), разрешите представить вам информацию по дальнейшим действиям.

В результате заключения и регистрации в Росреестре первого Договора аренды, возникают права и обязанности, связанные с арендой нашего участка в части, пропорциональной площади владения конкретного арендатора, а не всего земельного участка. Поэтому каждый собственник из строения 2 должен присоединиться к данному Договору, подписав соответствующее Соглашение о присоединении. Для формирования такого Соглашения (помимо прочих бумаг) необходимо изготовить Инвентаризационную ведомость (Ведомость инвентаризации по функциональному использованию) и Справку о размере доли ЗУ. Арендуемый земельный участок у нас один, но доля пользования у каждого индивидуальная (определяется составом имущества, которым владеет собственник). Инвентаризационную ведомость необходимо заказывать в ГБУ «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГБУ ГУИОН) (по регламенту только она принимается Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (КИО)). Обычная стоимость этого документа при индивидуальном обращении собственника 30 000 рублей. ТСН достигнута предварительная договоренность о снижении стоимости до 15 000 рублей при коллективном оформлении Инвентаризационных ведомостей. Планируется формировать по 50 пакетов документов и отправлять в ГУИОН для изготовления Инвентаризационной ведомости, Справки, далее уже полный пакет документов — в КИО на подготовку Соглашения о присоединении. Это позволит сократить как финансовые, так и временные затраты. Кроме того, освободит собственников от необходимости самостоятельно разбираться, а затем проходить данные процедуры.  Для этого необходимо будет один раз оформить доверенность у нотариуса на представителя ТСН, предоставить документы по списку и оплатить стоимость изготовления Инвентаризационной ведомости и госпошлину. ТСН организует работы по заключению Соглашений о присоединении.

Почему необходима Инвентаризационная ведомость? Потому что с даты изготовления такой ведомости в вашем Соглашении о присоединении будет указана нормальная (адекватная) арендная плата. Период до даты Инвентаризационной ведомости будет рассчитываться КИО по максимальной ставке (п.18.0 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 №1379), превышающей обычную ставку примерно в 4 раза.

Можно не оформлять Инвентаризационную ведомость, а сразу подавать заявление на заключение Соглашения о присоединении, в этом случае арендная плата будет в 4-кратном размере за весь период владения (прошлый, настоящий и будущий), что не в интересах собственников.

В соответствии с условиями Договора аренды арендаторы обязаны обновлять Инвентаризационную ведомость не реже 1 раза в 3 года. Это на будущее. Разумно будет организовывать такой заказ также централизованно (коллективно).

Не оформлять аренду/затягивать вопрос бессмысленно, так как КИО имеет доступ к информации о владельцах помещений и по истечении небольшого периода времени будет через суд взыскивать с собственников арендную плату в максимальном размере за период с момента владения — пополнять бюджет города. К таким процедурам КИО уже приступил по аналогичным объектам (апартаментам). Свежая статья по этому поводу по ссылке: https://www.fontanka.ru/2024/09/10/74069780/

Чем раньше оформим Инвентаризационные ведомости, тем по меньшим периодам будем отстаивать свои права на адекватную (нормальную) арендную ставку в суде. Потребуется ли каждому проходить через суд или после нескольких судебных процессов (если по ним будут позитивные для собственников решения) методология расчета арендных платежей за период без Инвентаризационных ведомостей будет распространена на остальных, со временем прояснится.

Нормальная (как в жилых домах) арендная ставка применима только при наличии Инвентаризационной ведомости с даты ее изготовления. Все что до этой даты — рассчитывается КИО по максимальной ставке. Аргументируется это тем, что без такой ведомости КИО не может определить функционал и предполагает, что мы используем участок в коммерческих целях (извлекаем прибыль: организовали салон красоты, автомойку, торговлю и т.д.), а не для проживания.

Перечень документов, необходимых для заключения Соглашения о присоединении к Договору аренды, включает: Заявление (по форме), паспорт или паспорт + доверенность (если представитель), документы, подтверждающие право собственности на объекты, расположенные на ЗУ, Ведомость инвентаризации по функциональному использованию территории и справку о размере доли земельного участка.

Форму нотариальной доверенности прикладываем отдельным файлом — «ПРОЕКТ ДОВЕРЕННОСТИ.doc.» Есть возможность организовать доверенности у нотариуса Комарова А.В. на Большом проспекте П.С., 79 (по записи к конкретному времени). Проект доверенности подготовлен помощником нотариуса. Проект — пока для ознакомления, возможны корректировки!

С планами конкретных действий ознакомим после выхода первого Договора с регистрации в КИО.

Информация для собственников помещений в строении 1:

На участке 1 (кадастровый номер: 78:07:0315206:15) расположены 3 здания, в том числе строение 1. Перед подачей документов необходимо получить предварительное согласование о выделении части земельного участка в договор аренды. После этого провести кадастровые работы, заказать Инвентаризационную ведомость и оформить первый Договор аренды. Далее пойти по тому же алгоритму, что и по строению 2.

В КИО направлен письменный запрос о возможности оформления аренды части земельного участка, срок ответа 14 дней. В зависимости от полученного ответа ГБУ ГУИОН будут либо проводиться кадастровые работы по определению границ части земельного участка с последующим изготовлением Инвентаризационной ведомости для подачи заявки на оформление первого Договора аренды, либо будет сразу заказана Инвентаризационная ведомость по целому участку и подана соответствующая заявка на аренду земельного участка в КИО. До получения ответа от КИО Инвентаризационные ведомости не заказываем!

С уважением,

Председатель Правления ТСН «Роял Парк»

Ищенко Евгений